Comment estimer un bien immobilier ?

La première des choses pour réussir la vente d’un bien immobilier, c’est avant tout de fixer un prix qui soit le plus juste possible. Trop bas, vous y perdez et trop fort, il risque de rebuter bien des personnes pouvant être intéressées. Faire une estimation la plus juste possible est donc une tâche qui est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît. De nombreux critères sont à prendre en ligne de compte.

L’estimation d’un bien immobilier par comparaison

Vous le savez, la localisation d’un bien immobilier influe énormément sur son prix de vente. Tout d’abord, il y a des régions et des villes où les prix flambent tant la demande est forte. Il s’agit principalement des métropoles et des agglomérations les plus importantes.

Pour autant, même au sein d’une même commune, les prix peuvent considérablement fluctuer en fonction de l’endroit où ce situe le bien immobilier.Si l’on prend le cas du de maison individuelle sur Rennes, un même pavillon peut se vendre 20 à 30 % plus cher selon le quartier où il se trouve dans la capitale bretonne. Ainsi, pour des biens immobiliers comparables, les prix s’envolent à proximité du centre-ville et du parc du Thabor alors qu’ils sont nettement moindres dans les quartiers sud comme Le Blosne.

Ce phénomène n’est pas propre aux grandes villes, puisqu’il suffit parfois d’une belle vue pour doper le prix de vente ou, a contrario, de la proximité d’une voie de chemin de fer pour faire baisser les prix. Ainsi, même dans une petite bourgade, la proximité d’un étang ou de services de transport en commun peut faire varier à la hausse le prix que vous êtes en droit d’exiger.

Pour parvenir à estimer le plus justement possible la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez donc vous baser sur le prix de vente des maisons et appartements situés dans les environs. Bien évidemment, il faut comparer ce qui peut l’être. En un mot, les références sur lesquelles vous vous basez doivent être très proches de votre bien immobilier : état général, surface habitable, exposition, etc.

Mieux, si vous avez une connaissance ou un voisin dans les environs qui a vendu un bien immobilier, n’hésitez pas à lui poser directement la question.

L’estimation d’un bien immobilier basée sur la capitalisation

S’il s’agit d’un bien locatif que vous cherchez à vendre, vous pouvez estimer sa valeur en vous basant sur le taux de rendement de votre logement. Divisez simplement le montant à l’année des loyers par ce même taux pour obtenir une estimation plausible de votre bien immobilier.

Là encore, certains facteurs peuvent influer à la hausse ou à la baisse vos prétentions. En effet, la prochaine ouverture à proximité d’une nouvelle infrastructure ou d’un nouvel équipement comme une ligne de métro peut vous permettre d’augmenter vos exigences.

Quels sont les critères clefs à prendre en considération ?

Pour réaliser une estimation immobilière qui soit la plus juste possible, les professionnels du secteur estime qu’il faut prendre en compte au minimum cinq critères :

• l’emplacement du bien immobilier : comme évoqué précédemment, la situation peut jouer en faveur de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez vendre ;
• la dynamique du quartier : en effet,la bonne vitalité du commerce de proximité et du tissu associatif influe grandement sur le prix de vente ;
• la situation économique locale : dès lors que la commune est fortement endettée, il est peu probable que celle-ci investisse dans des équipements bénéficiant à tous. De fait, elle risque de faire fuir certains acquéreurs potentiels ;
• les éventuelles charges de copropriété dans le cadre d’un collectif ;
  la performance énergétique du bâtiment : les acquéreurs potentiels privilégient logiquement les logements et les propriétés bénéficiant d’une étiquette énergétique le plus proche possible de la meilleure note, c’est-à-dire A.