Comment calculer un pret immobilier

Il y a 2 façons de calculer l’intérêt sur un prêt immobilier. Dans la formule amortissable, le taux s’applique au montant restant à rembourser. Dans la formule finale, le taux s’applique au montant total emprunté. En fin de compte, l’intérêt sur un prêt en amende est supérieur à celui sur un prêt amortissable.

Calcul des intérêts sur un prêt amortissable

Un taux sur le solde du capital dû

Le calcul des intérêts sur un prêt immobilier amortissable se fait comme suit :

1. 1er mois d’intérêt = taux* capital emprunté.
2. Intérêt pour le deuxième mois = principal restant à payer * taux.

Important : L’exemple ci-dessous concerne un prêt à taux fixe.

Disons qu’un couple obtient un prêt immobilier de 300 000€ à 1,13 % sur 20 ans (moyenne avril 2020 Observatoire CSA/crédit Housing). Ils auront donc des paiements mensuels fixes de 1397€.

1er mensuel

Le premier mois, le taux d’intérêt de 1,13 % s’applique au montant du prêt, soit 300 000 euros. Le calcul arrondi est le suivant :

paiement Comparaison des paiements mensuels

5 000€ sur 4 ans10 000€ sur 5 ans20 000€ sur 7 ans Banque Casino127 €/mois182 €/mois287 €/mois (VN) Voir Cetelem117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Cofidis127 €/mois 191 €/mois287 €/moisVoir Yelloan115 €/mois186 €/mois287 €/moisVoir Cofinoga117 €/mois 182 €/mois278 €/moisVoir Comparaison des paiements mensuels en €/mois pour un prêt personnel de 5000€ sur 4 ans, 10 000€ sur 5 ans et 20 000€ sur 7 ans. Assurance emprunteur non incluse. Pour Banque Casino, les paiements mensuels sur 84 mois correspondent à un prêt pour véhicule neuf. Important : ces résultats ont été obtenus le 09 juillet 2020 avec des tarifs fournis par notre partenaire AWIN, et sur le Site Internet Yelloan. Les résultats ont été arrondis au chiffre suivant. Vous pouvez obtenir différents paiements mensuels à partir de votre propre simulation.

• Savez-vous que nous pouvons réduire vos paiements mensuels?*
  • Oui, en prolongeant la durée des remboursements
  • Oui, en regroupant toutes les dettes

Vous payez trop de crédit ?

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( 300 000€ * 1,13 %) /12 = 283€

Lors du premier paiement mensuel, le montant des intérêts sera donc de 283€ . À une échéance de 1397€, l’emprunteur a payé 1115€. Maintenant, le capital restant dû est de 298 885€.

2ème paiement mensuel

Au deuxième mois, le taux de 1,13 % s’applique au reste du capital. Le calcul du montant des intérêts est donc le suivant :

(298,885€ * 1,13%) /12 = 280€

Le résultat se traduit donc par 280€ d’intérêts, ce qui, pour un paiement mensuel de 1397€, donne 1116€ de capital remboursé. Le solde du capital dû tombe donc à 297 770 euros.

Et ainsi de suite dans les mois suivants. Au total, le crédit aura coûté 35 280€ .

Détails du remboursement amortissable à taux fixe

Dans un prêt immobilier amortissable, chaque échéance comprend des intérêts et un remboursement de capital .

Plus le taux est élevé, plus la part des intérêts dans chaque paiement mensuel est élevée.

Plus le taux est bas, plus les emprunteurs sont susceptibles de revendre à moyen terme sans perdre d’argent.

La part d’intérêt est plus élevée au début des remboursements, le principal est plus facilement remboursé à partir de la seconde moitié du crédit.

En consultant une table, l’emprunteur peut déterminer le montant qu’il devra rembourser à sa banque en cas de remboursement anticipé.

Calcul des intérêts sur un prêt en amende

Le principe

Les paiements mensuels d’un prêt remboursé selon la méthode de l’amende ne comprennent pas le capital. L’emprunteur paie les intérêts, il paiera le principal à la fin du contrat. Le taux d’un prêt en amende ne s’applique donc qu’au capital emprunté, et non au capital restant dû :

intérêts = taux* capital emprunté

Les paiements mensuels ne comprennent donc que les intérêts et la prime d’assurance de l’emprunteur.

Exemple de calcul d’un prêt en amende

Le taux d’une amende est généralement plus élevé que celui d’un prêt amortissable, car la banque doit attendre de nombreuses années avant de récupérer le capital. Cependant, pour faciliter la compréhension, dans cet exemple, nous utiliserons le même taux immobilier que dans un remboursement amortissable.

Supposons que pour un prêt immobilier de 300 000€ sur 20 ans, le taux final est de 1,13 %.

Le montant des intérêts arrondis serait donc :

( 300 000€ * 1,13 %) /12 = 283€

Ce montant de 283€ correspond également au montant des échéances. Pendant 20 ans, l’emprunteur paiera 283 €/mois à sa banque. Au total, le crédit aura coûté 67,920€ .

Particularités du remboursement d’un crédit à taux fixe en amende

Le coût d’un crédit en amende peut être très élevé, de sorte que les remboursements ne doivent pas dépasser à moyen terme .

Il est principalement utilisé pour les emprunteurs fiscaux non-résidents dans le pays où la banque prêteuse est domiciliée. En pratique, ils déposent un capital garanti qui garantit à la banque de regagner sa participation.

Il peut également être utilisé pour réduire au minimum une base de revenu locatif. Cependant, cette opération doit être effectuée avec le soutien d’un professionnel compétent.

Qui calcule les taux des prêts hypothécaires ?

Les banques sont libres de pratiquer les taux qu’elles veulent, sans dépasser le plafond légal. Ils ont également la liberté de proposer une méthode de calcul amortissable ou ultimement. Cependant, le consommateur est bien informé et sait que la méthode amortissable est à son avantage.

Le montant des taux dépend de 3 facteurs :

• la durée des remboursements ;
• le profil de l’emprunteur ;
• les conditions du marché obligataire.

Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux est élevé car plus la banque prend de risques.

Plus le profil de l’emprunteur est bon (faible ratio d’endettement, bonne situation de travail, bonne contribution personnelle…), plus le taux est bas car la banque prend moins de risques.

Les conditions des marchés obligataires sont déterminées par le taux des obligations équitables du Trésor à 10 ans (OAT à 10 ans), que l’on peut consulter ici. Plus le taux est élevé, plus les prêts immobiliers sont chers.

Les agences bancaires et les courtiers immobiliers reçoivent des barèmes tarifaires au début de chaque semaine. Les banques sont gratuites pour appliquer des taux préférentiels basés sur les réseaux de courtage. Cependant, ils ont intérêt à leur offrir de bonnes conditions, parce que l’activité des courtiers est précisément de mettre en jeu la concurrence.