Comment déclarer la vente d’un terrain ?

Au cours des dernières années, l’évolution des plans d’aménagement du territoire vers les plans locaux d’urbanisme a été réduite, de sorte que de nombreux propriétaires peuvent maintenant diviser le sous-sol de leur résidence pour vendre un terrain détaché comme terrain bâti.

Il est donc essentiel de suivre une procédure spéciale pour diviser ce terrain (procédure de déclaration préalable) et il est possible que le transfert du terrain génère différents impôts : les gains immobiliers, une taxe municipale et un impôt national. Ces différentes taxes ne sont pas automatiques, mais elles peuvent s’accumuler les unes avec les autres.

Plus-value immobilière

En se fondant sur le principe selon lequel seuls les terrains sont vendus, une telle transaction ne peut bénéficier du régime d’exemption pour le transfert de la résidence principale, car si la parcelle supportait initialement la résidence principale, seule une partie du terrain est vendue. Il sera donc nécessaire d’examiner la question de la plus-value immobilière. Si le vendeur a possédé le terrain depuis moins de 30 ans, cette taxe sera être dû.

Cet impôt se compose de deux impôts, le gain en capital en tant que tel, qui est calculé en différenciant le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (évalués à un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition ou du coût réel), et les coûts réels supportés par la division. Cette différence permet de déterminer le gain en capital brut auquel un taux de réduction par année de détention sera appliqué pour obtenir la plus-value nette (au-delà de 22 ans, le taux de réduction est de 100 %). Une fois le gain en capital net obtenu, un taux d’imposition de 19 % est appliqué.

Pour les prélèvements sociaux, la détermination de la plus-value nette, mais le taux de réduction pour l’année de détention est moins avantageux et il faut pour atteindre 30 ans pour bénéficier d’une réduction de 100 %. Le taux d’imposition est de 17,2%.

Il convient de noter que si la plus-value nette est supérieure à 50 000 euros, une surtaxe est appliquée.

La taxe municipale

Les municipalités peuvent, sur délibération, imposer une taxe sur la première vente de terrains construits en raison de leur classification par un document d’urbanisme (PLU, POS…) dans une zone bâtisse depuis moins de 18 ans. La taxe ne s’applique pas si le prix de vente est inférieur au prix d’achat majoré de 200 %. La taxe est égale à 10 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat réduit basé sur l’indice des prix à la consommation. Sans ces éléments, la taxe est de 10% du 2/3 du prix.

L’ impôt national

Cette taxe s’applique au transfert de terrains nus devenus constructibles depuis le 13 janvier 2010, où le rapport entre le prix de vente et le prix d’acquisition est supérieur à 10. L’assiette fiscale consiste en la différence entre le prix de vente et le prix d’achat actualisé de la même manière que la taxe municipale. Il bénéficie d’une réduction d’un dixième par an à partir de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain est devenu constructible. Son taux est de 5% si le rapport entre le prix de vente et l’acquisition prix est compris entre 10 et 30, puis 10% au-dessus.

Ainsi, une vente de terrain peut générer des impôts à un taux proche de 50%, il sera donc essentiel avant toute opération de rencontrer votre notaire afin de les calculer pour connaître le solde net du prix de vente.

Nicolas BLANCHON, Notaire