Comment annuler une promesse unilatérale de vente ?

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Fiches pratiques N° 1723 — Lettre d’une promesse unilatérale de vente

Date de nouveauté : 31 mars 2017 Écrit pour la pratique notariale du droit judiciaire — certificats Mis à jour : Muriel SUQUET-COZIC, Notaire diplômé

1. Éléments clés

En principe, une promesse de vente est une vente dans laquelle les deux parties s’entendent mutuellement sur le fond et le prix (Civ., art. 1589). La promesse de vente unilatérale se caractérise par le fait que seul le vendeur s’engage à vendre sa propriété au bénéficiaire de la promesse. Ce dernier peut ou ne peut pas accepter d’acheter avant une certaine date. Si le destinataire promis accepte, leur demande d’annuler l’option. En principe, la vente doit avoir lieu. S’il refuse la vente ou dépasse la période d’option, la promesse expirera et la Le montant du principal est perdu. Le nantissement unilatéral peut être conclu dans diverses conditions suspensives, ce qui devrait permettre au notaire d’effectuer les contrôles nécessaires à la vente et à l’acheteur d’obtenir son financement.

2. Textes

• Civ C., art. 215, paragraphe 3, 1589, 1589-2, 1590 et 1675 • C. com., art. L.526-1 • C.C.Soss., art. L. 313-24 p. • CCH, art. L. 271-1 à L. 271-6, art. L. 290-1, art. L. 721-2 et L. 721-3 • C. ca., art. L. 125-5

3e bibliothèque LexisNexis

3.1. Fiches pratiques

• Fiche d’exercice n° 1672 ou JCl Pratique notariale — Actes, fasc. 1140 : Compromis sur la vente de biens immobiliers • Feuille d’exercice no 1721 ou JCL. Pratique notariale — Actes, fasc. 1565 : Une vente d’immeubles • Feuille d’exercice no 1806 ou JCl. Pratique notariale — Les Actes, fasc. 1570 : Vendre un bâtiment écrit • Feuille d’exercice no 1807 ou JCl. Pratique notariale — Actes, fasc. 1575 : Rédaction d’une vente de bâtiments nécessitant une rénovation • Feuille d’exercice #1808 ou JCl Pratique notariale — Les actes, fasc. 1580 : Vendre une copropriété • Feuille d’exercice no 1809 ou JCl. Pratique notariale — Les actes, fasc. 1585 : Vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement écrit

3.2. Jurissouffleur

• JCl. Forme notariée, V° audit du bâtiment, fasc. 10, 20, 30, 300 et 340 • JCl. Notaire, V°Contrat préliminaire, p. 14, 20, 30, 40, 50, 80, 100, 102, 104 • JCl. Forme notariée, V° Condominium, fasc. 220 • JCl. Formulaire notarié, enregistrement V°, fasc. 2 à 5 • JCl. Forme notariée, V° publicité terrestre, fasc. 10 à 90 • JCl. Forme notariée, V° vente d’un bâtiment, fasc. 10, 30, 40, 132, 134, 136, 150, 154, 160, 400, 450, 470, 480, 520

1. Développez votre stratégie avec le client 1.1. Analyse des objectifs du client

Buts du Prometteur. — La personne qui pense à vendre sa propriété, souvent le notaire est en amont ou quand elle a trouvé un acheteur potentiel. Il est alors nécessaire d’identifier ses raisons – déménager, changer ses investissements… – et poser diverses questions sur les modalités de l’opération afin de les préparer au mieux : caractéristiques physiques de la propriété, beaucoup de copropriété ou dans un lotissement, vente de l’ensemble de la parcelle ou de la division du terrain, réserve d’usufruit ou d’un droit d’utilisation et de logement, gratuit ou loué, niveau de prix et conditions financières, calendrier de livraison des clés, historique de la propriété, remboursement de prêt, présence de servitudes, enregistrement hypothécaire… En particulier, nous pouvons évaluer rapidement l’impact fiscal des ventes en termes de plus-values, taxe forfaitaire sur les terrains, TVA… Objectifs du futur acheteur. — De la même manière, il est logique de vendre ou de vendre ses intentions au futur bénéficiaire des promesses. Est-ce à lui d’acheter une résidence principale ? A-t-il l’intention de faire un investissement ? Dans ce cas, il sera nécessaire d’attirer son attention sur le choix de la situation et l’emplacement de la propriété, les avantages financiers et fiscaux possibles qui découlent de l’achat, les perspectives de valeur ajoutée, mais aussi les restrictions légales qui en résultent… S’agit -il d’une acquisition d’une zone résidentielle, professionnelle ou commerciale ? Quel financement est prévu ? En espèces ou avec un prêt, et dans ce cas, quel genre avec quelles garanties ? La propriété sera-t-elle construite ou agrandie ? Le futur acheteur a-t-il l’intention d’investir par l’intermédiaire d’une entreprise, seul ou par paire, sans être marié ? Les réponses reçues vous permettent d’énumérer les points importants abordés par le fichier.

Par il demande au notaire de rédiger le contrat préliminaire — et non à l’intermédiaire qui a réuni les parties – l’acheteur attend une juridiction supérieure et des conseils dans toutes ces questions. Marché immobilier. — L’acquisition ou la vente de biens immobiliers n’est pas une opération banale et hâtive. L’acheteur doit faire attention à ne pas acheter à n’importe quel prix. S’il ne connaît pas les prix pratiqués dans la région, la ville ou même dans le quartier où il reçoit la prospection, il a beaucoup intérêt à interroger un notaire du lieu pour obtenir un avis sur l’état du marché immobilier. En particulier, l’agent public peut consulter des non-otaires, qui répertorie toutes les transactions enregistrées par les notaires dans toute la France. volonté de « réserver » l’immobilier. — Si la personne a trouvé le logement, les locaux ou le pays qui lui convient, et il est d’accord avec le vendeur sur le prix et les conditions de la vente, la signature de l’un des contrats préliminaires peut être considérée. En fait, il s’agit de réserver la propriété ou de « cristalliser » la vente. Diverses formalités doivent alors être effectuées avant la signature définitive de l’avis d’achat et plusieurs semaines ou mois s’écouleront avant qu’elle puisse intervenir. Attention : La rédaction très précise du contrat préliminaire est un élément essentiel pour le bon déroulement des opérations futures. Il est conseillé de confier le travail éditorial à un professionnel, y compris un notaire. Elle informera ses clients de la portée et de l’impact de ses obligations. Il indiquera également toutes les mesures à prendre avant de signer la loi authentique.

1.2. Le choix de former

choix du type de contrat préliminaire. — Il y a trois Types de contrats préliminaires. Le choix entre ces formes dépend de l’engagement que les parties entendent prendre. Dans la promesse de vente unilatérale, seul le vendeur accepte de vendre sa propriété au bénéficiaire qui a le temps de décider d’acheter ou non. S’il refuse la vente ou dépasse la période d’option, la promesse expire, le bénéficiaire perd le montant de la compensation en capital et le vendeur est libéré. Pendant toute la durée de validité de la promesse, le Prometteur ne sera pas en mesure de percevoir son obligation de vendre. Sa révocation n’exclurait pas la formation de la vente (C. civ. Art. 1124). Dans la promesse synallagmatique de vente ou de compromis, les deux parties s’entendent définitivement, si nécessaire dans des conditions suspensives, lors de la signature de l’avant-contrat. Selon l’article 1589 du Code civil, cette loi est vaut une vente. Si, après cela, l’acheteur refuse finalement d’acquérir, il peut être contraint de le faire. Après tout, dans le cas de la promesse d’achat unilatérale, le vendeur s’engageait seulement à l’acheteur à décider ou non de vendre un certain délai de décision. L’interdiction imposée par la loi SRU du 13 décembre 2000 sur le paiement par l’acquéreur du requérant (Civ. C., art. 1589-1) réduit considérablement l’intérêt de la pratique. Choix entre promesse unilatérale et compromis. — Légalement, la promesse unilatérale de vendre et de compromis — ou la promesse synallagmatique — doit contenir les mêmes informations, mais elle comporte des obligations différentes. Le compromis lie les deux parties dès sa signature : le vendeur et l’acheteur sont déjà fermes et définitivement engagés. Le compromis exigera donc l’achèvement forcé de la vente en cas de rejet de l’un des Faciliter les parties. Inversement, la promesse unilatérale a l’avantage d’exempter les parties de leurs obligations une fois la durée de validité du contrat expiré, et notamment d’accorder sa liberté au vendeur souhaitant conclure un contrat avec un tiers. En termes de coûts ou de coûts de conception, ceux-ci sont presque identiques, mais le compromis n’inclut pas les frais d’enregistrement, puisque les autorités fiscales, établies sous signature privée, ignorent l’existence de tels coûts. Si la promesse d’achat unilatérale est rédigée sous une forme authentique, elle bénéficiera également de l’exemption de mention manuscrite (Civ. civ., art. 1369) et son exposition de terrain sera facilitée en cas de litige. Paiement d’un acompte par le bénéficiaire. — Garantir au vendeur le paiement des sommes dues à l’exécution de la promesse (en particulier la compensation du capital sans renoncer à l’option), devrait être le paiement d’un dépôt (généralement une somme égale à la déduction en capital) et choisir un tiers qui sera le bénéficiaire (le plus souvent le comptable de l’agence). En cas de paiement direct au vendeur, la responsabilité du notaire pourrait être maintenue. Si l’Acheteur bénéficie du délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’article L. 271-2 du même code ne prévoit pas de paiement au Vendeur avant l’expiration du délai de rétractation offert à l’Acheteur. Un contrat préliminaire prévoyant un paiement régi par ces dispositions est nul. Cependant, le premier paiement, qui est souvent effectué le jour de l’élaboration de l’avant-contrat, est autorisé s’il est effectué entre les mains d’un professionnel avec une garantie financière : en pratique, le notaire, l’exploitant du fait ou l’agence immobilière qui a présenté la propriété. Attention : En cas de retrait du bénéficiaire, le montant payé doit lui être intégralement restitué dans les 21 jours suivant la date du versement, sans pouvoir retenir les frais, pas même l’enregistrement ou la rédaction de toute action. Règles spécifiques. — Dans certains cas, des règles spéciales s’appliquent au contrat préliminaire, notamment : • Dans le cas d’une vente de biens immobiliers pour la construction de biens immobiliers résidentiels ou de mise en service – vente dans l’état futur d’achèvement ou de vente à temps – le contrat de réservation préliminaire est requis (voir JCl. Forme notariée, V° Vente de bâtiments à construire, fasc. 110) ; • si la parcelle à bâtir se trouve dans une subdivision (voir la feuille d’exercice no 1809 ou JCl. Pratique du notaire — Actes, fasc. 1585 : composition de l’achat d’un terrain à bâtir dans une lotissement) ; • si la promesse est accordée par une personne physique pour une période de plus de dix-huit mois, elle doit être accordée par un véritable acte sur la peine de nullité (CCH, art. L. 290-1). L’immobilisation des compensations est également réglementée (CCH, art. L. 290-2).

1.3. Conseils pour offrir en cadeau

Connaissance de la propriété et du projet de l’acheteur. — L’acheteur doit s’assurer qu’il connaît parfaitement les biens qu’il veut acquérir. Le Vendeur doit être conscient qu’il est dans son intérêt de fournir à l’Acheteur toutes les informations nécessaires sur le bien vendu, à condition que le respect de cette obligation d’information, établie par la loi depuis le 1er octobre 2016 (Civ. Art. 1112-1), la garantie qu’il doit à l’acheteur par rapport au bien. Par exemple, si l’acheteur n’est pas un spécialiste de la construction, la visite des locaux avec un spécialiste pour l’achat d’une maison individuelle peut être évaluée à court ou moyen terme, si l’acheteur n’est pas un spécialiste de la construction. Si le cas est le vendu propriété est un appartement qui dépend d’une copropriété, il doit fournir des informations sur l’état de l’immeuble, les travaux importants à planifier, ainsi que le montant des dépenses communes. L’analyse de ces différents éléments permettra de négocier un prix plus équitable. Il est également dans l’intérêt de l’acheteur d’informer le notaire de la manière la plus complète de son projet afin d’obtenir toutes les informations sur sa faisabilité légale (permis nécessaires, délais, possibilités de retrait par des tiers…), ainsi que des conseils appropriés sur l’installation de son activité (création d’une entreprise à l’avance, changement de biens matrimoniaux…). La soumission préalable d’un questionnaire aux parties concernant leur situation familiale, l’emplacement du bâtiment et leur projet est fortement recommandé de fournir des informations complètes au notaire. L’omission de certaines Les réponses du vendeur à ce questionnaire pourraient être considérées par la jurisprudence comme une volonté de dissimuler à l’acheteur une procédure en cours et de lui donner le droit de demander une solution de la vente aux contrevenants du vendeur. Entrée dans la jouissance. — La question de l’entrée dans les lieux doit être soulevée très tôt. En effet, en cas de divergence entre l’acquisition de l’acheteur et la date du transfert de propriété (entrée fermée ou anticipée), il est nécessaire de donner certaines explications et de prendre certaines précautions. L’entrée anticipée dans l’avantage peut poser un problème, en particulier dans le cas de l’achèvement des travaux par l’acheteur, puis la vente ne sera pas effectuée. Le prometteur finira avec des appartements occupés et pourrait se détériorer en raison d’un début de travail. Le bénéficiaire peut, pour sa part, travail coûteux subira une perte financière. La situation peut être difficile même en cas de catastrophe. En ce qui concerne les risques, il peut également être précisé que ceux-ci relèvent de la responsabilité de l’acheteur entrant dans les locaux avant la vente. Il est en effet normal que s’il a le plaisir de construire, il supporte les risques, du moins ceux qui peuvent découler de l’occupation, tels que le feu, la destruction du bâtiment après une explosion, etc. Inversement, si le vendeur souhaite rester sur place après la signature de la commande vente (dépréciation retardée de l’utilisation) et que l’acheteur l’accepte, des frais d’occupation peuvent être convenus entre les parties au moins un montant minimum égal au loyer. Il est nécessaire que la loi clarifie très clairement la nature de ce droit de participation aux bénéfices : contrat de location, contrat professionnel précaire, crédit utilisateur, droit au logement ou usufruit sont des actes de différents types, la Convention doit également indiquer explicitement si cette jouissance est accordée gratuitement ou moyennant une redevance. Afin d’assurer la libération de la propriété à la date prévue, tout d’abord, une pénalité, qui est calculée par jour de retard, est déterminée par les entrepreneurs. Avec son consentement, le notaire bénéficiaire reçoit une partie du prix de vente pour garantir le paiement de ces montants (voir la fiche pratique n° 1789 ou JCl. Pratique notariale — Actions, fasc. 500 : Création d’un bénéficiaire). En termes de risque et d’assurance, il peut être précisé que le vendeur continue de supporter les risques de l’association en sa possession, même si l’acheteur est devenu propriétaire du bien. La réserve de participation différée aux bénéfices doit être évaluée dans le bon de commande pour le calcul des droits de transfert, car il s’agit d’une augmentation de prix si elle est accordée gratuitement par l’acheteur. Date limite pour Validité du contrat antérieur. — L’engagement fixe une durée de validité, en outre, le contrat est résilié sans renoncer à l’option et la garantie pour le bénéficiaire est perdue. Cette date ne devrait pas être trop courte, car son dépassement, même s’il est minime, implique une prolongation appropriée pour garantir le respect de ses droits par le bénéficiaire. Le respect de ce délai est donc crucial, bien plus que dans un contrat de vente. Si cette date était omise, le précontrat ad vitam aeternam ne serait pas valide. La jurisprudence considère généralement que les parties ont tacitement eu l’intention d’établir un délai raisonnable mais non indéfini au-delà duquel la promesse va inévitablement au-delà de laquelle la promesse va inévitablement. fiscalité. — Le notaire veillera à ce que la promesse de vente aux ascédistes sur les finances et, en particulier, l’impôt conséquences de la vente est informée (plus-value immobilière, taux forfaitaires sur les terrains constructibles, TVA, remboursement du crédit, frais de libération, paiement des frais et apurement des comptes, en particulier dans les condominiums, sort de l’impôt foncier et de la taxe sur le logement…). De même, il sera nécessaire d’informer le bénéficiaire du nantissement des conséquences financières et, en particulier, fiscales de la vente (surcharges, régime de TVA, coût des garanties en cas de chute d’un prêt, divers coûts, en particulier les copropriétés, le sort de l’impôt foncier et le coût du prêt . Taxe d’appartement…).

2. Vérifications précédentes

Il devrait être surveillé : • identité et capacité civile et pénale, régime matrimonial du vendeur et de l’acheteur ; • les pouvoirs des parties (procuration potentielle) ; • Interventions d’autres personnes (conjoints, donneurs, etc.) • Nom et l’état de propriété, les renseignements cadastraux, les servitudes, l’origine de la propriété ; • Existence de biens meubles ; • la situation locative de la propriété ; • Dossier pour les diagnostics techniques • situation de l’hypothèque ; • détermination du prix de vente, des modalités de paiement et du montant du principal ; • les coûts et le financement de l’acquisition ; • l’urbanisme, l’existence de droits de préemption ou d’un pacte préférentiel ; • Contrats avec la propriété (loyer, abonnements…).

2.1. Parties à la Loi 2.1.1. Vielver

Capacité. — La vente d’immeubles est une loi de disposition. Si le vendeur fait l’objet d’une mesure de sauvegarde (impossibilité de procédure collective…), la promesse de vente exige à l’avance certaines formalités spécifiques, la loi ne peut être conclue dans des conditions suspensives pour obtenir ces permis, qui font partie intégrante du consentement (voir fiche pratique n° 1721 ou JCl. Pratique notariale — Actes, fasc. 1565 : Ecrire une vente d’immeuble. — V. JCl. Forme notaire, V° Contrat préliminaire, fasc. 20). État matrimonial. — Les parties doivent être autorisées à agir sur les biens concernés. Le régime matrimonial du vendeur marié doit être pris en compte, en particulier : • du patrimoine dont dépend le bien ; • si le propriétaire doit vendre le bien avec le soutien de son conjoint, comme c’est le cas pour les biens partagés ou la maison familiale. Attention : Peu importe si les conjoints sont mariés sous le régime légal ou sous un régime conventionnel, une promesse unilatérale ou synallagmatique relative à l’hébergement de la famille peut être faite sans le consentement du conjoint du plaideur. Le gage relève de la catégorie des actes juridiques visés à l’article 215, paragraphe 3, du Conseil civil Code (voir JCl. Forme notariée, V° contrat préliminaire, fasc. 20). Le consentement du conjoint pour vendre l’appartement familial est nécessaire même pendant la procédure de divorce, parce que la propriété ne perd pas cette qualité, parce que sa jouissance a été provisoirement accordée à l’un des conjoints selon la distribution des cas. etc Télécharger la feuille d’exercice

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