Comment calculer le TEG d un prêt immobilier ?

Pour l’achat d’un bien immobilier, il est fréquent de recourir à un prêt. Cependant, d’une structure financière à une autre, les modalités de remboursement diffèrent. Ainsi, pour vous assurer d’opter pour la banque offrant le meilleur prêt, vous pourrez déterminer le TEG. Découvrez ici comment il est calculé.

Le taux d’intérêt

Le TEG est le Taux Effectif Global qui permet d’estimer le coût réel de votre prêt. Pour le calculer, il faudra prendre en compte le taux d’intérêt. En effet, ce dernier est explicitement annoncé par le prêteur dans les contrats et reste variable selon les banques.

Toutefois, il ne dépassera pas le niveau d’usure autorisé par la loi. Le TEG est donc un bon indicateur de la meilleure offre à condition que vous profitiez d’un prêt à taux fixe. Autrement, la variabilité du taux ne vous permettra pas de déterminer avec précision ce que votre emprunt vous coûtera.

Si la formule de détermination peut être difficile, vous pourrez vous fier aux simulateurs en ligne. Pour exemple, considérons que vous effectuez un prêt de 200 000 euros suivant un taux nominal de 3,8 % à rembourser sur 20 ans à raison de 1190 euros par mois. À ce stade, vous conservez un taux nominatif de 3,8 %.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont également considérés dans le calcul du taux effectif global. S’ils sont généralement compris en 0,4 et 1 % du montant total demandé, ils peuvent être négociés selon la facilité du traitement de votre dossier.

S’il faut considérer 1800 euros comme frais de dossier, vous devrez les soustraire de l’emprunt global qui devient alors 198 200 euros. Ce sera cette nouvelle valeur que vous ajusterez dans votre simulateur en gardant les mêmes modalités. De ce fait, vous aurez un taux de 3,9 %. De cette valeur, il faut soustraire le taux nominal : 3,9 % – 3,8 % = 0,1 %.

Les frais d’assurance

Pour le calcul du taux effectif global, les primes d’assurances sont des modalités cruciales dont il faut tenir compte. Si on considère 40 euros comme les primes d’assurance, voici comment procéder.

Vous ajoutez dans un premier temps les frais à vos mensualités. Vous obtiendrez 1230 euros. Dans votre simulateur, c’est la valeur que vous devez retrouver en ajustant les modalités. Ainsi, vous aurez un taux effectif de 4,29 %. En y soustrayant le taux nominal, vous aurez un TEG de 0,49 %.

Le frais de cautions

Dans tous processus d’emprunt immobilier, vous aurez à garantir le prêt à la hauteur d’une caution qui dépend du montant global. Les frais de caution ou de garantie fonctionnent donc comme les frais de dossier et sont généralement déduits de l’emprunt total.

En considérant 1900 euros comme frais de caution, vous aurez un emprunt réel de 198 100 euros. Vous n’aurez qu’à ajuster les modalités dans le simulateur pour retrouver une mensualité de 1190 euros. Vous aurez un résultat de 3,9 % duquel retrancher le taux nominal qui vous conduit à un TEG de 0,1 %.

Le calcul du TEG

Pour obtenir le taux effectif global de votre emprunt, il faudra additionner chacune des modalités ci-dessus. Ainsi, au taux nominal, vous ajouterez le taux effectif des frais de dossier, d’assurance et de caution. De ce fait, TEG = 3,8 % + 0,1 % + 0,49 % +0,1 % = 4,49 %.

Cependant, le TEG a été remplacé par le TAEG qui permet de prendre en compte plus de modalités dans le calcul pour éviter au maximum les frais cachés.