SCI : pourquoi est-ce un statut spécifique ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure au sein de laquelle les membres souhaitent acquérir et gérer ensemble un bien immobilier. Alors, en quoi ce statut est-il différent ? Découvrez toutes les particularités de la SCI.

Comment créer une SCI ?

Les démarches en vue de créer une SCI peuvent se faire en ligne. Grâce aux organismes spécialisés dans la création en ligne de sociétés, la création d’une SCI est plus facile et rapide que jamais. Pour débuter la création, vous n’avez en effet qu’à répondre à un questionnaire axé sur la société que vous voulez créer. Vous devez ensuite signer les dossiers nécessaires comme les statuts, la CERFA…, avant de les renvoyer aux professionnels du site. Pour créer une SCI, les démarches à suivre sont les suivantes :

• la rédaction des statuts par acte authentique de notaire ou avocat, ou par acte sous seing privé,
• la constitution d’un capital social avec l’apport effectué par chaque actionnaire,
• l’ouverture d’un compte bancaire dans lequel seront déposés les fonds du capital social,
• l’immatriculation des statuts au registre du commerce et des sociétés. Cette démarche est à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le siège social de la SCI,
• l’enregistrement du statut au SIE ou service des Impôts des Entreprises,
• la publication du statut dans un journal d’annonces légales.

En ayant recours aux services d’un site spécialisé dans la création de société, les experts et les juristes qui s’occupent de votre dossier se chargent de toutes ces démarches (formalités auprès du greffe, annonce légale…), jusqu’à l’obtention de votre Kbis (document attestant que votre SCI est bien immatriculée).

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une société qui est au moins constituée de deux associés. Ces derniers décident de créer une telle structure en vue d’acheter et éventuellement de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. À la différence d’un investissement immobilier classique, les biens acquis vont devenir une propriété de la SCI. Chaque associé va apporter des fonds et recevoir les parts sociales équivalentes. Il y a différents types de société civile immobilière en France :

• la SCI de gestion ou de location : c’est la société civile immobilière « classique », la forme de SCI la plus courante. Elle permet d’acquérir un bien, d’en faire la gestion et de le mettre en location. Dans la pratique, les membres créent une SCI de gestion dans l’objectif de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers en les mettant en location.
• La SCI familiale : c’est une forme de SCI qui se caractérise par le fait que les membres sont tous d’une même famille. Elle constitue également une forme assez courante de SCI et permet de faciliter la gestion des indivisions.
• La SCI construction-vente : c’est une SCI qui est utilisée pour acheter un terrain afin d’y faire construire un bien immobilier pour ensuite revendre la propriété.
• La SCI attribution : cette forme de SCI permet de déterminer avec précision quelle partie de l’immeuble appartient à chaque associé.
• La SCI de jouissance à temps partagé : il s’agit d’une SCI où les membres peuvent se partager l’usage du bien.

Le capital fixe et le capital variable : une spécificité de la SCI

Quand vous allez créer une SCI, vous devez choisir entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable. La SCI à capital fixe est la plus courante. Dans ce cas, le capital est déterminé à la création de la SCI et est indiqué dans les statuts. S’il y a changement du montant plus tard, il faut réaliser une assemblée générale et procéder à une modification des statuts.

Quant à la SCI à capital variable, elle a pour spécificité d’avoir un changement de capital bien plus flexible. Dans les statuts, aucun montant fixe n’est précisé. Un capital minimum et un capital maximum seront en effet définis par les associés. S’il y a une modification du montant du capital, aucune modification des statuts ne sera nécessaire, à moins que les limites définies soient dépassées. Dans ce type de SCI, les noms des associés n’apparaissent pas dans les statuts.

Pourquoi opter pour la création d’une SCI ?

La SCI est une entité dont la structure présente différents avantages pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Le statut de SCI est en effet l’un des statuts parfaits pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. En général, cela permet d’effectuer un investissement qui n’aurait pas pu être effectué par un investisseur seul. De plus, investir en SCI permet de mettre en commun des capitaux et des moyens financiers pour avoir une capacité financière plus élevée. C’est également une structure qui permet d’avoir plus facilement des financements externes, surtout de la part des banques. Cependant, d’autres avantages de la création d’une SCI sont observés, pour ne citer que :

• le financement des biens acquis par la perception de loyers fixes,
• l’optimisation de la transmission de patrimoine,
• la simplification des démarches de cession d’un bien immobilier,
• la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux conférés par la loi Pinel.

Dans la pratique, il devient plus facile d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif avec une SCI, notamment grâce au financement à plusieurs. De plus, ce type de société permet de supporter ensemble les charges et les coûts liés à l’acquisition et à la propriété de biens immobiliers. Comme la SCI est une société à caractère civile, l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers en vue de les revendre n’est pas possible. Il s’agirait en effet dans ce cas d’une activité à caractère commercial qui n’entrerait pas dans les actions possibles dans le cadre de la SCI.

La fiscalité dans le cadre d’une SCI

La fiscalité d’une SCI repose sur deux possibilités. Elle peut en effet être soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans le premier cas, c’est-à-dire dans le cas où elle serait soumise à l’IR, chaque associé (personne physique) sera imposé individuellement, en fonction de ses revenus fonciers. Dans ce cas, la SCI n’a aucune obligation de présenter un bilan annuel. Cependant, si la SCI est soumise à l’IS, la SCI sera imposable. Le montant de l’impôt sera fixé selon un barème défini par la loi. Dans ce cas, les bénéfices sont calculés après paiement des impôts, et s’ils sont distribués, chaque associé doit procéder au paiement des impôts sous forme de revenus de capitaux immobiliers.

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution d’une SCI met définitivement fin à son existence. Pour ce faire, il faut obligatoirement convoquer une Assemblée générale extraordinaire. Dans cette démarche, un liquidateur doit être nommé. Sauf disposition contraire dans les statuts, l’unanimité est requise pour la dissolution de la SCI. Lors de la dissolution de la société immobilière, les biens immobiliers peuvent être vendus. Les fonds obtenus lors des ventes seront alors répartis entre les associés après règlement des éventuels créanciers. Le montant reçu par chaque associé va dépendre de son apport. Une restitution des biens immobiliers aux associés est également possible. C’est surtout le cas pour les biens apportés en nature lors de la constitution du capital de la SCI.

Comment vendre une SCI ?

Comme pour toute société, la société civile immobilière peut être vendue. Dans ce cas, l’acheteur va acquérir les parts de la société (et non pas les biens immobiliers). Il est toutefois nécessaire de préciser que la valeur des parts sociales dépend de la valeur des biens qu’elle détient. Selon les statuts, la vente peut être faite à un tiers ou uniquement à l’un des associés.