Comment ne payer ni taxes foncières, ni CFE quand on est loueur en meublé

Lorsque vous faites de la location immobilière meublée, le meilleur moyen d’augmenter ses bénéfices est de se débarrasser de la taxe foncière et de toutes autres charges comme le CFE. Heureusement, il est possible de se débarrasser de ces taxes de manière permanente à la condition de remplir quelques caractéristiques obligatoires. De plus, vous verrez qu’il a aussi des avantages en se tournant vers les résidences services et tourisme.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

Pour commencer, vous le savez désormais, il y a des avantages liés aux résidences services, mais pas seulement. Concentrons-nous sur la taxe frontière. La taxe foncière est à ne pas confondre avec la taxe d’habitation. La taxe foncière porte sur le propriétaire d’un bien immobilier ou l’usufruitier de celui-ci, donc celui qui récolte les loyers du logement. Alors que la taxe d’habitation peut être appliquée au locataire qui doit payer le loyer et ne possède pas le logement ou même des parts de celui-ci. Mais, à partir de 2023, la taxe d’habitation va totalement disparaître.

Concernant la taxe foncière, elle fait partie des impôts locaux récoltés par les collectivités territoriales. Cette taxe portera sur le propriétaire de la résidence à chaque 1ᵉʳ de l’an. Même s’il y a revente du bien LMNP ou autre habitation, le propriétaire au 1ᵉʳ janvier est celui qui devra s’acquitter du paiement de l’impôt. Que l’immeuble soit sa résidence principale ou secondaire.

La taxe d’habitation peut faire l’objet d’exonérations partiale, temporaire, totale ou permanente. Dans le cas d’une LMNP, vous ne paierez pas de taxe temporairement si la construction est nouvelle, qu’elle appartient à l’État ou qu’elle ne sert que d’habitation.

Qu’est-ce que le CFE ?

Le CFE est la cotisation foncière des entreprises. Comme la taxe, c’est un impôt local que les sociétés ou entrepreneur individuel doivent payer même s’il exerce leur activité depuis leur domicile. Seulement si le chiffre d’affaires dépasse les 5 000 € à l’année. Autrement, ils ont le droit à une exonération, comme l’année de leur création. L’imposition 2022 va de 200 € à plus de 7 000 €.

L’exonération de plein droit est possible pour le propriétaire et le locataire d’un immeuble si celui-ci loue ou sous-loue une partie de son habitation principale. Ou si vous exploitez une partie de votre habitation principale en tant que résidence meublée de tourisme ou de chambres d’hôtes.

L’exonération partielle est impossible pour les propriétaires d’une location d’habitation meublée, à moins qu’elle ne trouve dans l’une des 11 zones spécifiques définies en France pour les différentes aides de l’État et les exonérations de taxe :

• Zone d’aide à finalité régionale
• Zone d’aide à l’investissement des PME
• Zone de revitalisation rurale
• Zone urbaine sensible
• Quartier prioritaire de la politique de la ville
• Zone franche urbaine de première génération
• Zone urbaine de deuxième génération
• Zone franche urbaine-territoire entrepreneurs de troisième génération
• Zone de reconstruction de la défense
• Bassin d’emploi à redynamiser
• Zone franche d’activité en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte et Guyane.

Autrement, vous serez redevable des impôts locaux que constitue la cotisation foncière des entreprises.

Investir en résidence de service

Le meilleur moyen d’obtenir l’exonération totale des impôts locaux pour votre entreprise ou votre bien immobilier est d’en faire une location meublée de services ou de tourisme. Vous n’avez pas forcément à être le propriétaire de cette résidence qui peut être saisonnière avec une durée de séjour variable. Il vous suffit d’investir dans les parts des locaux pour que les avantages se fassent ressentir sur le montant des impôts redevables après votre déclaration fiscale.

Le régime fiscal des LMNP est très avantageux, mais grâce à la résidence de services ou de tourisme, vous ne paierez aucune taxe ou CFE. En effet, c’est le gestionnaire de l’immeuble qui s’acquitte de la taxe pour l’entreprise ou le loueur.