Pourquoi la plus-value immobilière d’un logement loué meublé est-elle moins imposée ?

Lorsque arrive la cession d’un bien immobilier loué en location meublée, le propriétaire qui procède à la vente est assujetti à l’impôt sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux. En revanche, l’imposition des plus-values immobilières dépend avant tout du statut du loueur en meublé : LMNP et LMP.

Les régimes fiscaux permettent d’avoir des plus-values immobilières moins imposées avec le statut LMNP

La plus-value immobilière est un avantage fiscal pour le vendeur LMNP au-delà du fait que les loyers d’une location meublée sont plus attractifs.

Le statut LMNP pour une location meublée

Il existe 2 régimes avec le statut LMNP :

• le régime micro Bic concerne les revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 euros
• le régime réel est pour les revenus supérieurs à 70 000 euros

Les personnes au statut LMNP sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Ces plus-values effectuées par les loueurs durant les ventes de logements meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers.

Si vous avez le statut fiscal LMNP, ce dernier procure de vrais avantages fiscaux pour les plus-values immobilières. Si la somme totale de la plus-value nette imposable excède 50 000 euros, le statut LMNP aura une taxe en plus. Cette surtaxe est calculée en fonction d’un barème progressif qui va de 2 % à 6 %. Le taux est donc fixé selon un barème progressif qui atteint au maximum 6 %. De plus, cette surtaxe est prélevée par le notaire sur le prix de vente, lorsque la signature de l’acte a lieu.

Le calcul de la plus-value immobilière d’une location meublée

Le principe du calcul est en réalité assez simple. Il s’agit de faire la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien. Le prix de cession du bien immobilier meublé auquel on ajoute quelques charges, et on déduit certains frais comme les honoraires de commercialisation, les frais et diagnostics et d’autres frais. C’est le prix d’achat du bien majoré par les coûts d’acquisition.

Ce prix d’achat est majoré par les charges et les indemnités à régler pour la transaction immobilière. Ces plus-values sont par la suite imposées à hauteur de 19 %, puis s’ajoutent les 17,20 % de prélèvements sociaux. 

Les abattements pour la plus-value immobilière d’une location meublée

Ainsi, après le calcul, la plus-value immobilière brute est abaissée d’un abattement de 6 % par an de la détention de la 6ᵉ année à la 21ᵉ année puis de 4 % pour la 22ᵉ année. Cela représente une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière sous le statut LMNP après 22 ans. L’exonération d’impôt sur les plus-values est donc faite après 22 ans de détention du bien immobilier. C’est en conséquence une imposition avantageuse avec les abattements.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) profitent aussi des plus-values immobilières pour la vente d’une location meublée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel concerne les personnes aux revenus locatifs annuels de plus de 23 000 euros avec un montant des revenus locatifs supérieur à 50 % des revenus du foyer fiscal.

Les plus-values professionnelles sur une location meublée

Pour les personnes en LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui les concernent. En effet, lorsqu’un bien immobilier vendu est inscrit dans l’actif de son bilan, il est soumis au régime des plus-values professionnelles et non celles des particuliers. Ces plus-values professionnelles sont déterminées par rapport au régime du micro BIC.

Les 2 types de plus-values

Si le bien meublé est détenu depuis au moins deux ans, les plus-values à court terme sont les amortissements effectués sur le bien. Ces dernières sont assujetties à l’impôt sur le revenu. Cependant, les plus-values à long terme sont quant à elles imposées à un taux de 16 %. Enfin, le taux global est de 33,2 % avec tous les prélèvements sociaux.