Comment estimer les charges locatives avant de louer un bien immobilier

Les charges locatives récupérables sont des coûts encourus lors de l’occupation du bien locatif. Dans un premier temps, les dépenses sont supportées par le bailleur, puis remboursés par le locataire lors du paiement du loyer. Pour être valables, ces montants doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Il est donc très important de les évaluer correctement avant le début de la location. Voici comment estimer les charges locatives avant de louer un bien immobilier.

Charges locatives : de quoi s’agit-il ?

Lorsqu’un bailleur loue un bien immobilier, il doit payer divers montants pour l’entretien du logement, en plus de la taxe foncière. Dès lors, il peut exiger du locataire qu’il lui rembourse une partie de ces frais et on parle alors de charges récupérables. Vous pourrez obtenir plus d’informations à ce sujet en cliquant-ici.

Dans le cas de la location d’une maison individuelle, les frais récupérables ne sont pas nombreux. D’ailleurs, le seul coût qui peut être imputé au locataire est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La liste des charges locatives pour les logements collectifs est beaucoup plus longue et est disponible sur le site web des services publics, avec les dépenses suivantes :

• la fourniture d’eau
• Électricité dans les parties communes
• Chauffage collectif
• Salaires versés au gestionnaire de l’immeuble
• Frais d’ascenseur
• Rénovation et entretien des parties communes
• Taxe de balayage
• Frais d’assainissement etc.

Le locataire doit ainsi payer pour l’usage et la jouissance du bien loué. C’est pourquoi le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive des charges récupérables par le bailleur.

Les gros travaux liés à l’ancienneté du logement, les défauts de construction ou les travaux liés aux conditions météorologiques défavorables sont exclus de la liste. En règle générale, les grandes rénovations sont à la charge du propriétaire. Cependant, si le locataire endommage les équipements mis à sa disposition, il est tenu de payer les frais de réparation.

Calcul des charges locatives

Pour une location non meublée

Pour les locations non meublées, les charges locatives doivent être calculées sur la base des coûts réels. C’est ce que l’on appelle provision sur charges avec régularisation (chaque année). En général, l’année précédente est prise comme année de référence.

Pour calculer les charges locatives, vous devez estimer 75 % des fonds appelés par le syndic et ajouter la taxe d’enlèvement des ordures.

Pour une location meublée

Il existe deux options de calcul pour la location meublée ou la colocation.

Vous pouvez faire le calcul des charges locatives avec le régime réel et dans ce cas, le fonctionnement est le même que pour une location vide. Il est aussi possible de choisir un système forfaitaire et dans ce cas, le propriétaire estime les charges sur la base des paiements du locataire précédent.

La régularisation n’est pas envisageable. Cependant, même avec ce système simplifié, il existe des risques pour les propriétaires, car, ils ne peuvent pas demander aux locataires de payer trop.

Régularisation des charges

Selon la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables doivent être ajustées une fois dans l’année. Si le montant facturé est supérieur à la dépense réelle, le bailleur verse le surplus au locataire. Dans le cas contraire, il devra demander à ce dernier de payer le montant supplémentaire sur présentation de preuves. Si le paiement est n’est pas à sa portée, le locataire peut être autorisé à payer en plusieurs tranches.

Depuis la loi Alur, le délai de prescription des obligations locatives (charges et loyers impayés) a été ramené de cinq à trois ans. Cela ne concerne que les contrats signés après le 27 mars 2014.