Ce que réserve la loi Pinel en 2020 pour les investisseurs

Investir avec le dispositif Pinel, c’est profiter d’un allègement fiscal réparti sur plusieurs années. Mais cet avantage a un prix : l’État encadre strictement les conditions pour que ces économies d’impôt atterrissent sur votre avis d’imposition. Plafonds de loyers, limite d’investissement à 300 000 € ou 5 500 € par mètre carré, locataire répondant à des critères bien précis… Ces règles sont connues des investisseurs aguerris. Mais deux contraintes, souvent négligées, peuvent ruiner toute l’opération si elles sont ignorées. La plus délicate concerne ceux qui achètent un logement Pinel en cours de construction, en attendant la livraison. On va décrypter le délai maximal pour terminer la construction ou les travaux et le temps imparti pour trouver un locataire. Deux angles morts où l’administration fiscale ne fait pas de cadeau : le texte officiel qui fait foi en cas de contrôle figure en fin d’article, pour ceux qui veulent vérifier chaque virgule.

Réduction d’impôt et délais : ce que la loi Pinel exige pour la VEFA, la construction ou les travaux

On s’imagine parfois qu’il suffit de dater son investissement pour profiter du Pinel. En réalité, tout achat sur plan, construction ou rénovation s’accompagne d’un délai précis entre la signature chez le notaire et la fin des travaux. Nombreux sont les vendeurs à affirmer que seule la date de l’acte authentique compte : si vous signez à temps, vous êtes couvert, même si la construction s’étire. En partie vrai : le fait générateur, c’est la signature, et si la loi Pinel s’applique à ce moment-là, votre droit au dispositif est acquis, même si la livraison a lieu plus tard, sous réserve du respect des nouveaux textes. Mais ce n’est pas suffisant : un délai maximum d’achèvement s’impose, sous peine de perdre l’avantage fiscal. Les règles diffèrent selon la nature de l’acquisition. Oublions la question du fait générateur, qui ne pose habituellement pas de problème : ce sont les échéances de livraison qui, dans les faits, entraînent le plus de redressements.

1) Achat d’un logement Pinel en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)

Pour ce cas, le fisc surveille de près la date de signature de l’acte authentique : c’est le point de départ. Vous avez 30 mois maximum pour que le bien soit achevé après la signature. Ce sera la date d’achèvement officielle qui tranchera lors d’un contrôle.

Exemple : M. Corrigetonimpôt signe un achat Pinel en VEFA le 1er janvier 2019. On lui confirme qu’il pourra bénéficier du dispositif, car la signature précède la réforme. Mais il doit aussi veiller à ce que le logement soit livré avant le 1er juillet 2021. S’il obtient le certificat d’achèvement après cette date, la réduction Pinel lui échappe.

Petit changement par rapport à la défunte loi Duflot : alors qu’auparavant le délai courait depuis l’ouverture du chantier, désormais, avec le Pinel, c’est la date de l’acte authentique qui fait foi pour apprécier le respect du délai de 30 mois.

2) Construction d’une maison Pinel

Dans ce cas, c’est la date du permis de construire qui déclenche le compte à rebours. La construction doit être terminée dans les 30 mois suivant l’obtention du permis.

Considérons M. Corrigetonimpôt qui démarre une construction Pinel avec un permis obtenu le 1er février 2019. Il doit recevoir son certificat d’achèvement avant le 1er août 2021. Au-delà, l’avantage fiscal s’envole.

3) Travaux lourds sur un logement destiné à la location Pinel

Si vous achetez un bien pour le transformer via d’importants travaux avant de le louer sous le régime Pinel, il faut aussi surveiller un calendrier précis. Ici, la date qui compte est celle de la signature de l’acte authentique. La rénovation doit impérativement être achevée avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Sinon, la réduction Pinel tombe à l’eau.

Vous avez donc la règle : pour les logements neufs, pas de délai à respecter. En revanche, pour les biens issus de la transformation d’un local, ou d’une réhabilitation, la contrainte du délai tombe également. Mais pour toutes les autres situations, ne pas tenir les délais, c’est risquer une remise en cause du Pinel. Reste une interrogation fréquente : comment le fisc s’en aperçoit-il ? Est-ce réellement vérifié lors des contrôles ?

Formulaire 2044EB : l’outil de contrôle du fisc sur les délais Pinel

Les investisseurs Pinel le savent : impossible de passer à côté de la déclaration 2044EB la première année de location. Fastidieuse, cette formalité est pourtant inévitable. Elle oblige à indiquer loyers, surfaces, identité du locataire, durée de bail… et surtout, les dates-clés : signature, permis de construire, achèvement des travaux. Pour chaque cas :

• L’acquéreur en VEFA ou l’investisseur en travaux doit renseigner la date de signature et la date de fin de chantier.
• Celui qui construit doit préciser la date d’obtention du permis et celle de l’achèvement.

Certains investisseurs hésitent à renseigner des dates précises, pensant que cela passera inaperçu. Attention, un écart supérieur à 30 mois (ou au 31/12 de la deuxième année pour les travaux) entre deux dates déclenche quasi systématiquement une vérification. L’administration peut demander les pièces justificatives, et si les délais ne sont pas respectés, le redressement suivra. On pourrait être tenté de tricher sur la date d’achèvement : c’est une fausse bonne idée. Le fisc reste inflexible et seuls certains cas particuliers permettent de retenir une date autre que celle de la livraison officielle (voir CE 10-60-20-20120912, paragraphe 10 et suivants). Autant compléter le formulaire 2044EB avec rigueur. Pour mémoire, j’ai détaillé ici les trois types de déclarations à effectuer lors d’une mise en location Pinel.

La location doit débuter dans un délai précis pour garder la réduction Pinel

Logement achevé ? Il faut maintenant se hâter de louer. Là encore, un calendrier s’impose. Selon la nature de l’achat :

• Pour un bien neuf ou entièrement réhabilité, la première location doit démarrer dans les 12 mois suivant la date d’acquisition.
• Pour une construction ou un achat en VEFA, le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.

Comme toujours, la déclaration 2044EB demandera la « date d’entrée en vigueur de la location ». Il vaut mieux être précis : l’administration recoupe systématiquement avec la date d’acquisition ou de livraison, et un dépassement expose à un contrôle, voire à une reprise de l’avantage fiscal Pinel.

Texte officiel applicable : BOI-IR-RICI-360-10-10-20170710

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend en grande partie d’une gestion rigoureuse de la fiscalité. C’est dans cette optique que j’ai conçu ce livre : il vous accompagne à chaque étape pour optimiser vos déclarations et éviter les pièges. Quelles dépenses inclure dans la réduction d’impôt, lesquelles déduire du foncier ? Comment rattraper une erreur de déclaration de prêt ? Où retrouver les bonnes cases sur la déclaration en ligne ? Autant de réflexes à adopter pour maximiser votre économie d’impôt, et parfois économiser plusieurs centaines d’euros.