Crédit immobilier en 2019, des emprunts revus à la baisse pour les Français

Un paradoxe s’invite dans les discussions sur l’assurance emprunteur : voici un filet de sécurité qui rassure, mais dont les subtilités échappent encore à bien des candidats à l’achat. Opter pour une couverture solide, c’est déjà s’offrir une part de sérénité.

Les prix de la pierre continuent leur ascension, et l’attente d’une accalmie revient souvent à jouer à quitte ou double. Car si les taux repartent à la hausse, la facture finale risque de s’alourdir. Marc Touati le rappelle : agir, c’est parfois éviter une désillusion. Pendant ce temps, le marché français ne rompt pas,porté par des conditions d’emprunt toujours attractives.

Ce maintien quasi artificiel s’explique en grande partie par une mécanique globale : l’endettement massif a soutenu la croissance depuis des décennies, au point de transformer l’accumulation de dettes en pilier de prospérité. Aujourd’hui, l’équilibre se fragilise.

Avant de décortiquer les taux d’intérêt, qu’il s’agisse de la dette des États, des entreprises ou des particuliers, une interrogation s’impose : qui façonne réellement le crédit immobilier ? En coulisse, le marché bouge vite. Reste à savoir si la situation actuelle annonce un changement durable ou si elle n’est qu’une parenthèse passagère.

Pour mieux saisir ce paysage, voici quelques notions courantes évoquées lorsqu’on parle de crédit immobilier :

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La fiscalité n’arrange rien : taxes locales et prélèvements freinent plus d’un ménage prêt à se lancer. Autre paramètre en jeu, la possibilité d’emprunter à un coût presque avalé par l’inflation, ce qui peut pousser certains à miser sur la hausse des prix pour atténuer leur dette avec le temps.

L’économie tertiaire, moins porteuse d’efficacité que l’industrie, marque le pas. Les experts-comptables accompagnent cette mutation, en rappelant que les hausses de taux attendues devraient bousculer sans renverser le marché à court terme. Les échanges s’animent, les scénarios s’opposent.

Sur le terrain, le Crédit Agricole s’affirme comme un compétiteur offensif concernant les taux. Mais revenir à l’équilibre d’avant 2008 tient de l’illusion, même si l’on note quelques frémissements sur le front des taux.

La question, désormais, porte sur le moment et l’ampleur exacte d’une prochaine hausse. Pour tenter d’y voir clair, deux indicateurs dominent : la poussée de l’inflation, passée de 0,2 % fin 2016 à 1,9 % deux ans plus tard, et les adaptations successives des banques à la conjoncture globale.

Le débat fait rage. Certains misent sur l’équilibre entre offre et demande ; d’autres voient déjà poindre l’ombre d’une bulle, ou, inversement, celle d’une nouvelle normalité sur le crédit immobilier.

Trois tendances s’imposent d’après la dernière enquête Crédit Logement-CSA : les prêts s’étalent sur de plus longues périodes, les sommes empruntées grimpent, l’apport personnel, lui, décroît. Résultat : le visage des nouveaux emprunteurs change. Prenons l’exemple d’un achat dans l’ancien : la durée moyenne d’un crédit y atteint désormais plus de 20 ans. Dans le neuf, on s’en approche aussi. Grâce à des conditions stables, les acheteurs n’hésitent plus à voir plus grand.

Pourtant, la part des Français prêts à devenir propriétaires dans les cinq ans diminue : ils n’étaient plus que 30 % à le souhaiter selon un sondage Ifop, contre 34 % en 2018. Une prudence nourrie par la nervosité du marché et la crainte d’un retournement brutal.

Les positions s’opposent. Certains experts font le choix de la retenue, d’autres s’attendent à une remontée progressive, mais sous contrôle, des taux d’intérêt. Les débats fourmillent sur les sites spécialisés et lors des forums, signes d’un suivi rigoureux des variations du marché.

De leur côté, les prévisions de Crédit Logement écartent tout décollage brutal des taux pour 2019. Et les outils de simulation proposés par certaines banques facilitent l’affinage d’une stratégie d’achat, surtout dans un contexte où l’inflation reste basse et où les taux très faibles continuent d’alimenter des bulles, notamment sur l’immobilier, mais aussi sur d’autres actifs.

Deux moteurs profondément remodèlent l’économie : d’un côté, le vieillissement de la population resserre la masse des actifs pendant que les besoins sociaux explosent ; de l’autre, la domination du tertiaire grignote l’élan de la classe moyenne, longtemps moteur de croissance. À cela s’ajoute un excès de liquidités, fruit des politiques ultra-accommodantes de la BCE.

Cette manne de crédit fait grimper les prix des actifs, mais avive aussi le risque de dérapage. Garder des taux artificiellement faibles revient à marcher sur une corde raide, surtout dans les villes qui ont réajusté leurs prix depuis la crise de 2008.

Qu’on regarde à Paris ou à Lille, la réalité saute aux yeux : il est encore possible d’obtenir 1 m² de plus pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, voire le double dans certaines grandes villes. Les taux pratiqués, autour de 1,21 % sur 15 ans, 1,41 % sur 20 ans, 1,63 % sur 25 ans, maintiennent le pouvoir d’achat, malgré la hausse des prix.

À court terme, la plupart des experts tablent sur une situation inchangée, avec au pire une remontée modérée du taux moyen autour de 1,90 %. La perspective d’un choc soudain paraît donc improbable.

L’érosion des taux se poursuit, le rythme se fait lent, mais la rupture n’est pas pour tout de suite. Les banques centrales tiennent le cap, sans relâcher la pression. Même quand certains établissements accentuent le battage médiatique, le secteur fait preuve de retenue. L’assurance emprunteur, elle, reste un levier de rentabilité sous surveillance législative.

Dans ce contexte, la volonté de devenir propriétaire fléchit. 56 % des personnes interrogées évoquent des prix trop hauts comme frein principal à l’achat. Reste que si les revenus progressent plus vite que les taux d’intérêt, le poids réel d’un crédit diminue sur la durée.

Malgré un frémissement à prévoir, les conditions restent favorables pour ceux qui envisagent l’achat d’un bien. Les taux devraient se maintenir en territoire faible, mais une vigilance s’impose pour ne pas basculer dans la surchauffe.

Parier sur la perpétuation des taux bas, c’est miser sur une longue traversée au rythme tranquille des liquidités abondantes, en acceptant le risque d’une augmentation constante des prix des actifs. Les banques centrales, conscientes du danger, ajustent leur feuille de route pour limiter les dérapages.

Les observateurs avertis le savent : la stabilité du marché demeure fragile. Les banques, abondamment pourvues en liquidités, doivent jongler entre de nouvelles règles prudentielles et des clients dont la demande reste prudente. Tant que les taux resteront aussi attractifs, la tentation sera grande de viser haut, surtout dans les métropoles sous tension.

Les signaux macroéconomiques, même s’ils n’influencent pas immédiatement les taux proposés, servent de repère pour anticiper les rebonds du marché. La mutation technologique balaye nombre d’intermédiaires, révélant la vulnérabilité croissante de la classe moyenne.

Pour l’instant, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français ne s’est pas effondré. Les taux de crédit bas offrent encore une marge de manœuvre bienvenue. Mais le marché avance, suspendu à une situation d’équilibre dont le moindre accroc pourrait bouleverser la donne du jour au lendemain.