Fiscalité maison secondaire : à quoi s’attendre pour la résidence secondaire

Posséder une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup, mais cela implique des obligations fiscales spécifiques. En France, les propriétaires doivent s’acquitter de différentes taxes, qui varient selon la localisation et l’usage de la maison.Au-delà de la taxe foncière, les résidences secondaires sont soumises à une taxe d’habitation, souvent plus élevée que pour les résidences principales. Certaines communes appliquent une surtaxe pour lutter contre la pénurie de logements. Il est donc fondamental pour les propriétaires de se renseigner sur les régulations locales afin d’éviter les mauvaises surprises.

Les différentes taxes sur une résidence secondaire

Devenir propriétaire d’une résidence secondaire s’accompagne de multiples obligations fiscales. Selon la définition de l’INSEE, il s’agit d’un logement utilisé ponctuellement pour les loisirs, les week-ends ou durant les vacances. Mais qui dit usage occasionnel ne dit pas allégement fiscal : plusieurs impositions spécifiques s’ajoutent à la facture.

Commençons par la taxe d’habitation. Pour une résidence secondaire, elle ne suit pas le même régime que pour un logement principal. Dès 2025, elle portera le nom de « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires » (THRS). Certaines municipalités, confrontées à des tensions sur le marché locatif, n’hésitent pas à majorer cette taxe, parfois jusqu’à 60 %, pour inciter à remettre des biens sur le marché.

La taxe foncière, elle, s’applique à tout propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Son calcul s’appuie sur la valeur locative cadastrale du bien, revue chaque année par les collectivités locales. Des exonérations existent, mais elles restent l’exception, accordées dans des situations très précises.

À ces deux taxes s’ajoutent d’autres contributions locales, détaillées ci-dessous :

• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : elle fait partie intégrante des impôts locaux et finance la collecte, le traitement et l’élimination des déchets.
• Taxe sur les logements vacants : dans certaines zones dites « tendues », elle vise à encourager la location des biens inoccupés depuis plus d’un an.

En cas de cession du bien, l’impôt sur la plus-value immobilière s’invite à la table. Il se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans oublier les frais de notaire et le montant des travaux réalisés. Certains abattements fiscaux sont accessibles, notamment lors d’une transmission par succession. Les propriétaires soucieux de performance énergétique peuvent solliciter des aides comme MaPrimeRenov’ ou bénéficier de taux de TVA réduits (5,5 % ou 10 %) sur les travaux.

La taxe d’habitation : spécificités pour les résidences secondaires

La facture de taxe d’habitation pour une résidence secondaire se distingue nettement de celle d’un logement principal. Dès 2025, elle prendra officiellement le nom de « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires » (THRS). Les modalités de calcul et les montants appliqués peuvent rapidement grimper, notamment dans les communes où la pression immobilière est forte.

Dans certains territoires, la surtaxe sur la THRS grimpe jusqu’à 60 %. Cette majoration vise à limiter la multiplication de biens vacants dans des zones où les habitants peinent à se loger. Néanmoins, il existe des cas où l’exonération s’applique : logements situés hors des zones tendues ou propriétaires pouvant justifier de circonstances particulières (mutation professionnelle, raison médicale…).

Le montant de la THRS dépend de la valeur locative cadastrale du bien. Chaque commune fixe ses propres taux, ajustés selon ses orientations budgétaires. Les propriétaires sont informés chaque année par un avis d’imposition, avec des délais de paiement qui varient selon la localité.

Des cas particuliers viennent nuancer l’application de la taxe :

• Les résidences secondaires implantées en zones de revitalisation rurale peuvent profiter de réductions notables.
• Si le logement sert à une activité professionnelle, une exonération partielle peut être envisagée selon l’usage et la nature de l’activité.

À noter : la redevance audiovisuelle ne concerne pas les résidences secondaires. Seules les résidences principales y sont assujetties, ce qui allège d’une contribution supplémentaire la fiscalité des résidences de villégiature.

La taxe foncière : calcul et exonérations possibles

Impossible d’y échapper : la taxe foncière fait partie des obligations pour tous les propriétaires de résidences secondaires. Cette imposition repose sur la valeur locative cadastrale du bien et varie selon la superficie, l’état du logement et sa localisation. Chaque 1er janvier, le fisc prend une photo de la situation patrimoniale pour déterminer le montant dû. Ce sont les collectivités qui fixent les taux, d’où de grandes disparités d’une commune à l’autre.

Certains dispositifs permettent d’alléger la facture :

• Un bien situé en zone rurale ou en zone de revitalisation peut ouvrir droit à une exonération partielle de la taxe foncière.
• Si des travaux de rénovation énergétique ont été menés, des réductions fiscales peuvent s’appliquer, un atout pour ceux qui investissent dans la performance thermique.

Dans le cas de programmes de rénovation ou de valorisation du patrimoine, une exonération temporaire peut être accordée. Cette mesure vise à encourager la réhabilitation des logements anciens et à limiter la vacance immobilière, tout en allégeant la note pour le propriétaire.

Il ne faut pas non plus négliger la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), généralement incluse dans la taxe foncière. Selon la commune, son montant et ses modalités de calcul fluctuent, un point à vérifier attentivement sur chaque avis d’imposition.

Autres impositions et fiscalité des résidences secondaires

Posséder une résidence secondaire, c’est aussi composer avec d’autres impôts locaux. Outre la taxe foncière et la TEOM, la taxe sur les logements vacants peut s’ajouter si le bien reste inoccupé assez longtemps dans les zones urbaines sous tension.

Plus-value immobilière

Lorsqu’un propriétaire revend sa résidence secondaire, il doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière. Ce calcul tient compte de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, frais notariés et travaux compris. La fiscalité prévoit un taux de 19 % (hors prélèvements sociaux) pour les biens conservés plus de 22 ans, ou le taux progressif de l’impôt sur le revenu pour les autres situations.

Abattement et TVA réduite

En cas de transmission du bien, des abattements fiscaux existent sur les droits de succession. Côté travaux, deux taux de TVA réduite sont accessibles :

• Une TVA de 10 % pour les opérations d’amélioration, d’aménagement, de transformation ou d’entretien du logement.
• Un taux de 5,5 % pour les travaux qui améliorent la performance énergétique du bâti.

Aides à la rénovation énergétique

Pour encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur résidence secondaire, le dispositif MaPrimeRenov’ permet d’obtenir une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ce soutien financier facilite la réalisation de travaux ambitieux, tout en ouvrant droit à des avantages fiscaux supplémentaires.

En définitive, la fiscalité des résidences secondaires dessine un paysage à la fois complexe et mouvant. Avant de céder à la tentation d’un pied-à-terre à la campagne ou en bord de mer, mieux vaut s’informer en détail sur les taxes applicables et les leviers pour alléger la note. Car derrière le charme d’une maison de vacances, se cache souvent une équation fiscale à ne pas prendre à la légère. Au bout du compte, la vraie liberté du propriétaire, c’est de maîtriser le calendrier… et son budget.