Comment exclure un membre de la SCI ?

L’ IBS se caractérise par une grande flexibilité de fonctionnement. Elle repose sur la grande liberté accordée aux partenaires pour fixer les règles d’organisation dans les statuts .

Cependant, les relations entre les partenaires d’un SCI peuvent devenir difficiles et mener à des situations de blocage. C’est particulièrement le cas des ICS familiaux lorsque deux conjoints sont divorcés ou séparés. Par conséquent, un associé peut vouloir exclure un autre associé. Il voudra peut – être aussi l’empêcher de jouir de biens immobiliers appartenant à la société civile de l’immobilier.

Mais que se passe-t-il si les statuts de la SCI n’ont rien prévu ? Comment résoudre les litiges ?

Le but de cet article est de vous fournir des réponses pour vous aider à résoudre vos conflits.

Le principe : interdiction de l’

exclusion En principe, un actionnaire d’un SCI ne peut être exclue, puisque ce dernier possède une partie du capital.

Tel est le principe fondateur du Code civil : celui du droit à la propriété. Ce principe est un droit inviolable et sacré.

En principe, les droits de propriété ne peuvent être renoncés conformément à l’article 544 du Code civil. Cet article dispose : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition qu’elle ne soit pas utilisée interdite par les lois ou les règlements ».

Mais comme tout principe, le droit de propriété souffre d’exceptions, et un actionnaire peut être privé de sa qualité et, dans certains cas, perdre ses actions.

Exceptions

Droit de retirer un partenaire d’un ICS

L’ article 1869 du Code civil prévoit le droit au retrait total ou partiel d’un partenaire de l’ICS dans les trois cas suivants :

• dans les conditions prévues à l’ les statuts
• autorisation unanime des associés
• autorisation judiciaire pour des « raisons justes »

En cas de retrait de l’associé, il a droit au remboursement de la valeur de ses actions. Les associés fixent ensuite la valeur des actions. Sinon, c’est un expert nommé par l’arbitre qui définira cette valeur.

Le cas concret de la sortie d’un partenaire divorcé d’un SCI : la jurisprudence de la Chambre civile de la Cour de cassation du 11 février 2014 considère que le divorce des conjoints est un « motif juste » permettant au juge accordé le droit de rétractation au partenaire

Dans ce cas, un couple est actionnaire d’un SCI. La femme et ses parents détiennent les 3 /4 du capital de la SCI et le conjoint en possède 1/4. À la suite de leur divorce, la femme occupait la propriété. Se référant à l’article 1869 du Code civil, l’ex-conjoint a demandé à se retirer du SCI. La Cour d’appel a statué que le conjoint peut obtenir un congé pour de justes raisons. Après avoir rejeté le recours des associés majoritaires, l’arrêt de la Cour de cassation a confirmé qu’un associé peut se retirer totalement ou partiellement d’une société, pour des « motifs justes » relatifs au divorce des conjoints.

Les conditions de retrait du partenaire de la SCI

Bien que l’associé à la retraite ait droit au remboursement de la valeur de ses droits corporatifs, son retrait de la société équivaut à une réduction du capital social. En effet, ce rachat des droits sociaux du partenaire annulera les actions qu’il détenait.

Exclusion d’un associé

Exclusion d’un partenaire prévue à l’article 1860 du Code civil

« S’il y a déboursement, faillite personnelle, liquidation des biens ou règlement judiciaire (aujourd’hui la sauvegarde, la réorganisation ou la liquidation judiciaire) atteignant l’un des partenaires, dans les conditions énoncées à l’article 1843-4, le remboursement de la droits de la personne concernée, qui perdra alors le statut de partenaire »

Il s’ensuit donc que si la personne physique ou morale associée fait l’objet d’une procédure collective, elle est soit exclue du SCI et ses actions sont rachetées par la société par réduction de capital, soit la SCI est dissoute si l’unanimité des associés le décide.

À cette fin, un expert fixera le prix de la vente des participations de l’associé. La perte du statut de partenaire est liée au remboursement des droits sociaux de l’intéressé et SCI devra effectuer ce remboursement.

Exclusion d’un associé en vertu des clauses légales

La clause de rachat n’est valable que si elle figure dans les statuts, ou si elle a été ajoutée par décision unanime des associés. Pour que la clause soit aussi efficace que possible, elle devra être rédigée avec soin, notamment sur les points suivants :

• Les motifs de exclusion,
• L’ organe social habilité à statuer sur cette exclusion,
• La procédure,
• Conditions de remboursement des actions et notamment de l’évaluation des prix.

Le désaccord entre les partenaires : cause de la dissolution de la société

La perte de societatis affectio

Lorsque les conflits entre les partenaires sont si graves que la gestion de la SCI est paralysée (perte d’affectio societatis), un partenaire peut demander au tribunal de statuer sur la dissolution anticipée de la société, conformément à l’article 1844-7 du Code civil :

« Par dissolution avance prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour des raisons justes, notamment en cas de non-exécution de ses obligations par un associé ou de désaccord entre associés paralysant le fonctionnement de l’entreprise ; »

Le juge peut donc dissoudre la société en raison de la perte de « affectio societatis », à condition qu’elle entraîne la paralysie de la fonctionnement du SCI.

***

Il est donc important, lors de la rédaction des statuts originaux de la SCI, de prévoir des dispositions pour le retrait ou l’exclusion des associés et les conditions de fixation du rachat des actions. Les clauses législatives doivent être clairement définies afin d’éviter toute contestation lorsqu’elles sont mises en œuvre.

Faites confiance à LLA Avocats pour vous assister dans la rédaction des statuts et la résolution de vos litiges avec vos partenaires au sein de l’UNESCI.

avance prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour des raisons justes, notamment en cas de non-exécution de ses obligations par un associé ou de désaccord entre associés paralysant le fonctionnement de la société ; »

Le juge peut donc dissoudre la société en raison de la perte de « affectio societatis », à condition qu’elle entraîne une paralysie du fonctionnement du SCI.

***

Il est donc important, lors de la rédaction des statuts originaux de la SCI, de prévoir des dispositions pour le retrait ou l’exclusion des associés et les conditions de fixation du rachat des actions. Les clauses législatives doivent être clairement définies afin d’éviter toute contestation lorsqu’elles sont mises en œuvre.

Faites confiance à LLA Avocats pour vous assister dans la rédaction des statuts et la résolution de vos litiges avec vos partenaires