Quand vendre un bien en LMNP ?
Le statut LMNP pour la location meublée non professionnellement offre de nombreux avantages, qu’ils soient financiers, fiscaux ou de gestion. Si vous décidez de le remettre sur le marché après plusieurs années, vous devez être prudent pour éviter les erreurs potentiellement coûteuses. Maintenir le contrat de location, les investissements en vertu de la Loi Censi Bouvard et l’expiration du bail : trouver trois points importants qui doivent être pris en compte lors d’une revente de LMNP.
Plan de l’article
1. Conserver le bail commercial
Le premier point qui doit être prudent lors de la revente d’un actif ayant le statut de NPL est de maintenir le bail commercial signé avec le propriétaire du bien. Sinon, la revente serait compliquée si vous décidez de résilier ce bail. Pire, vous seriez sans doute obligé d’utiliser l’achat de la propriété remboursement de la TVA remboursée. C’est-à-dire que l’un des grands avantages de perdre ce statut contient un fichier LMNP. Il convient de garder à l’esprit que la TVA est obligatoire après 20 ans, à compter de la date de livraison du bâtiment.
Par conséquent, au moment de la revente de votre propriété, il est préférable que le nouvel acheteur accepte de nouveau le bail commercial comme avant. Cela vous permet de revendre votre bien sans avoir à rembourser la TVA. Le nouveau propriétaire continue de payer la TVA sur les loyers.
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2. Revente de la LMNP pas avant 9 ans
Un autre aspect important qui doit être prudent lors de la revente d’un LMNP est d’effectuer cette opération avant une période de 9 ans, si vous avez acheté votre propriété grâce à la loi Censi Bouvard. Ce régime permet aux contribuables qui ont investi dans un lieu de résidence rémunéré de réduire l’impôt sur le revenu sur une période de neuf ans.
Cela signifie que si vous faites face à cet investissement, gardez votre propriété et ne le vendez pas au moins pendant toute cette période. Sinon, votre avantage fiscal comporte un risque énorme qu’il soit simplement mis fin par l’administration fiscale. Vous seriez alors obligé d’inclure tous les montants déduits au cours des années dans votre revenu imposable futur.
Il est à noter que si vous continuez à bénéficier de la réduction fiscale malgré la perte de vos droits à cet égard, vous serez soumis à de lourdes pénalités, comme le prévoient les articles 1727 et 1758A du Code général des impôts. Vous comprendrez cela, sauf dans le cas d’un événement grave où vous l’avez besoin (décès, perte d’emploi, expropriation etc.), ne revendez pas votre LMNP avant la fin de la période de 9 ans.
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3. Considérez la durée du bail restant
Au moment de la revente d’un LMNP, l’un des principaux points à prendre en compte est le calendrier. Tout d’abord, il convient de prendre en compte la durée du bail. En fait, votre propriété est plus susceptible de trouver un locataire au début ou au milieu du bail. La raison en est simple : avec le rapprochement du délai, certaines incertitudes surgissent pour les futurs acheteurs : le bail sera-t-il bien renouvelé par l’opérateur ? Et si oui, ne risque-t-il pas d’essayer de négocier de nouvelles conditions ? Tant d’opportunités que les acheteurs potentiels refroidissent et représentent donc un frein de vente.
Un autre point important que vous devriez observer est la saison dans laquelle vous voulez vendre. Parce qu’elle peut aussi avoir un impact, notamment en ce qui concerne un lieu de résidence géré. Si ce dernier, par exemple, est situé en bord de mer, il sera préférable de le revendre au printemps, en été. En outre, les services tels qu’une piscine sont plus mis en valeur qu’en hiver. Inversement, une résidence située dans les montagnes est appréciée si la revente est prévue en automne, avant la saison de ski, et non au printemps ou au milieu de l’été.
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